Come vengono conteggiate le spese di riscladamento condominiale - diabasis.itRiscaldamento centralizzato, come vengono suddivise le spese tra i condomini senza l’insorgere di dissidi e contrasti?
Per le famiglie che vivono in condomini con riscaldamento centralizzato, comprendere la ripartizione delle spese energetiche rappresenta una sfida frequente, soprattutto in presenza di bollette poco chiare e discussioni assembleari. Grazie all’aggiornamento normativo più recente, in particolare il D.Lgs. 73/2020 che modifica il precedente D.Lgs. 102/2014, è possibile delineare con maggiore precisione come debbano essere suddivisi i costi del riscaldamento centralizzato, garantendo trasparenza ed equità tra i condomini.
Come si calcolano le spese del riscaldamento centralizzato
Il riscaldamento centralizzato è uno degli impianti più diffusi nei fabbricati condominiali, che si avvale di una fonte termica comune — spesso una caldaia a condensazione o una pompa di calore nelle installazioni più recenti — per riscaldare tutte le unità immobiliari. L’efficienza di questo sistema consente di condividere i consumi tra i condomini, ma la suddivisione dei costi richiede un metodo regolato da norme precise.
La normativa principale per la ripartizione è contenuta nel D.Lgs. 102/2014, aggiornato dal D.Lgs. 73/2020, che rende obbligatoria l’installazione di contabilizzatori di calore in tutti i condomini dotati di impianto centralizzato, salvo impossibilità tecnica o non convenienza economica debitamente certificate. Questi dispositivi consentono di misurare con precisione il consumo di ogni unità immobiliare, permettendo di distinguere tra:
- prelievo involontario: il calore disperso dall’impianto a favore di tutto lo stabile;
- prelievo volontario: il calore effettivamente consumato da ogni singola unità abitativa.
La suddivisione delle spese per il riscaldamento condominiale – diabasis-it
La norma tecnica di riferimento, la UNI 10200:2018, stabilisce che la quota fissa (legata alle dispersioni) dovrebbe oscillare tra il 30% e il 50-70% della spesa complessiva, con la quota variabile che rappresenta il restante. Tuttavia, tali percentuali possono essere modificate dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dal Codice Civile (almeno 333 millesimi in seconda convocazione per decisioni ordinarie, o 500 millesimi per modifiche sostanziali).
La quota fissa copre i costi legati alla dispersione del calore e viene ripartita tra tutti i condomini, compresi quelli che non usufruiscono direttamente dell’impianto centralizzato, in proporzione ai millesimi di proprietà o ai millesimi di riscaldamento se previsti dal regolamento. Questo riconosce che il calore disperso influisce su tutte le unità immobiliari, anche quelle con sistemi autonomi.
La quota variabile, invece, riguarda i consumi effettivi e viene attribuita in base alle letture dei contabilizzatori di calore installati in ciascun appartamento. Fattori come la superficie riscaldata, il numero di termosifoni, la temperatura interna e la durata dell’accensione incidono su questa parte della spesa. I condomini che hanno optato per sistemi di riscaldamento autonomo sono tenuti a contribuire solo alla quota fissa.
Nel caso in cui un condominio non disponga dei contabilizzatori, la ripartizione viene effettuata interamente in base ai millesimi, senza distinzione tra quota fissa e variabile, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.
Come contestare le spese di riscaldamento
Se un condomino ritiene che la ripartizione non sia corretta, può contestare le spese per vari motivi, tra cui errori di calcolo, mancata conformità alle norme UNI 10200:2018 o scarsa trasparenza nelle comunicazioni. Il primo passo è inviare una richiesta scritta all’amministratore tramite PEC o raccomandata, specificando le irregolarità riscontrate.
Se la questione non si risolve, si può portare il tema in assemblea per una revisione della delibera. Qualora il disaccordo persista, è obbligatoria la mediazione prima di poter ricorrere al giudice, con la possibilità di impugnare la delibera assembleare entro 30 giorni dalla sua adozione.
Si raccomanda di affidarsi a un legale esperto in materia condominiale per seguire correttamente ogni fase del procedimento. L’aggiornamento normativo e la diffusione dei contabilizzatori digitali con lettura da remoto, imposta dal decreto 2020, stanno rendendo più trasparente e sostenibile la gestione dei costi energetici nei condomini, promuovendo una maggiore efficienza e responsabilizzazione individuale.
