La riforma del Catasto entrerà in vigore tra pochi mesi: di quanto cambierà il valore delle case degli italiani

Aggiornamenti importanti sulla riforma del catasto. Come influisce sulla vita di milioni di italiani. 

Dopo anni di attesa e dibattiti, la riforma del catasto si avvicina a una possibile attuazione, con un impatto significativo sul valore delle abitazioni degli italiani e sulle imposte ad esse correlate. Nonostante la scadenza inizialmente prevista per il 1° gennaio 2026, il quadro normativo resta ancora in evoluzione, con il Governo impegnato a rispondere anche alle sollecitazioni dell’Unione Europea che chiede un aggiornamento delle rendite catastali al valore di mercato. A pochi mesi dall’entrata in vigore, è opportuno fare il punto su quanto è stato fatto finora e cosa comporterà per i cittadini italiani.

Il Documento programmatico di finanza pubblica del 2025 ha fornito aggiornamenti importanti sul percorso di revisione del catasto, evidenziando in particolare gli interventi di mappatura degli immobili fantasma, ovvero quegli immobili che risultano non censiti o mal censiti negli archivi catastali. A oggi, la ricognizione ha interessato circa il 65% del territorio nazionale, coinvolgendo 60 province, attraverso tecniche avanzate di fotointerpretazione delle ortofoto. L’obiettivo è duplice: da un lato, identificare gli immobili attualmente sconosciuti al catasto; dall’altro, attribuire a ciascuno di essi una rendita presunta per assicurare il corretto versamento delle imposte.

Parallelamente, sono state inviate circa 3.000 lettere di compliance a proprietari che hanno effettuato interventi edilizi con il Superbonus senza aggiornare la rendita catastale degli immobili interessati. Di queste, 1.800 lettere riguardano situazioni in cui i controlli preliminari sono stati già completati, a testimonianza del crescente rigore nella verifica delle rendite catastali e del tentativo di recuperare risorse fiscali. L’Unione Europea ha inoltre esplicitamente sollecitato l’Italia a procedere con una revisione delle rendite catastali, ferme da decenni e non allineate ai valori di mercato, un passo ritenuto essenziale per migliorare la trasparenza fiscale e combattere l’evasione.

Gli obiettivi della riforma

Il catasto italiano, basato su dati ormai obsoleti, non riflette più la realtà del mercato immobiliare. Le rendite catastali sono infatti ferme a valori che risalgono a oltre trent’anni fa, con solo due aggiornamenti significativi intervenuti nel 1962 – per i terreni – e nel 1990 per gli immobili. La riforma mira a superare questo stato di fatto, introducendo criteri e strumenti moderni per la mappatura e la classificazione degli immobili.

I principali obiettivi della riforma sono:

• Aggiornare il sistema di rilevazione catastale, includendo immobili attualmente non censiti o classificati in modo errato, come terreni edificabili registrati come agricoli o immobili abusivi;
• Integrare e condividere dati tra Agenzia delle Entrate e comuni per una maggiore coerenza e trasparenza;
• Adeguare le rendite catastali ai valori di mercato, prevedendo meccanismi di aggiornamento periodico per riflettere le dinamiche del mercato immobiliare;
• Garantire una maggiore equità fiscale, assicurando che le imposte sugli immobili siano calcolate su basi più realistiche e progressive;
• Contrastare evasione ed elusione fiscale, attraverso una banca dati più accurata e un controllo più efficace.

La riforma, inoltre, contempla un’attenzione particolare agli immobili di interesse storico o artistico, prevedendo riduzioni del valore patrimoniale per tener conto degli oneri specifici di conservazione e dei vincoli legislativi.

La revisione del catasto porterà a una nuova valutazione degli immobili basata su parametri più aderenti alla realtà, quali la posizione geografica, le dimensioni, lo stato di manutenzione e le caratteristiche specifiche dell’immobile. Questo porterà a una rivalutazione delle rendite catastali e, di conseguenza, a un adeguamento delle imposte come l’IMU, calcolata proprio sulla base di tali rendite.

Un effetto collaterale inevitabile sarà l’aumento della tassazione per alcune categorie di immobili, in particolare quelli di lusso o di pregio, le cui rendite catastali potrebbero subire incrementi significativi. Al contrario, proprietari di immobili situati in aree meno pregiate potrebbero beneficiare di una riduzione dell’imposizione fiscale grazie a un adeguamento più equo basato sul reale valore di mercato.

Tra le prime novità già attuate, si segnala l’aggiornamento delle rendite catastali per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus per ristrutturazioni e miglioramenti energetici. Questi immobili vedranno un incremento delle rendite, con conseguente aumento dell’IMU. Questo intervento non attende la riforma complessiva ma rappresenta un primo passo per recuperare parte delle risorse investite dallo Stato nel bonus, considerando il valore aggiunto apportato agli immobili.

Il Governo ha inoltre previsto un sistema di classificazione che non si limiterà a ricalibrare le rendite esistenti, ma potrà portare a una revisione delle categorie catastali, introducendo nuove categorie o modificando quelle attuali per meglio riflettere le caratteristiche degli immobili. Il nuovo assetto catastale si propone quindi come una banca dati immobiliare più veritiera, aggiornata e trasparente, con strumenti di rilevazione e controllo più efficaci e condivisi tra enti locali e amministrazione fiscale. La riforma del catasto, pur rappresentando una sfida complessa e di lunga durata, appare oggi più vicina a una concreta realizzazione, con l’obiettivo di rendere più equo e sostenibile il sistema fiscale immobiliare in Italia.